Q. 『사례 1』 : 제가 상가건물을 2년으로 임차하는 계약서를 쓰고 12년 동안 상가를 계속 사용하고 있었습니다. 그 사이에 임대인과 새로운 임대차계약서를 쓰지는 않았습니다. 또한 임대인은 저에게 갱신거절이나 임대조건변경의 통지도 한 적이 없습니다. 그러던 중 임대인이 저를 상대로 건물인도소송을 제기하였습니다. 이 경우 제가 건물인도소송 이후에도 위 상가임대차가 1년 묵시적 갱신되었다고 주장하면 그 주장이 인정될 수 있나요.

A. 『사례 1』에 대한 답변
사례 1은 상가건물 임대차보호법 제10조 4항의 1년 묵시적 갱신과 관련된 사례입니다. 관련 대법원 판례[66다2202]에 의할 경우 임대인이 상담자를 상대로 건물인도소송을 제기하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 후부터는 위 1년 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신규정은 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 임대조건 변경의 통지를 하지 않았다면 계약기간이 1년 연장된다는 규정입니다. 그런데 대법원은 임대인이 임차인을 임대인이 소로서 임대건물의 철거와 대지의 명도를 청구하고 있다면 특별한 사정이 없는 한 그 후부터는 묵시적 갱신을 인정할 수 없다는 입장입니다[대법원 66다2202 판결].

위와 같은 법규정과 대법원 판례에 의할 경우 상담자는 [임대인이 건물인도소송을 하기 전에 이미 묵시적 갱신이 된 1년에 해당하는 날까지(그 만료일이 건물인도소송 중이라도) 임대차기간이 존속됨을 인정받을 수 있으나] 위 건물인도소송 이후에 새롭게 위 상가임대차가 1년 더 묵시적 갱신되었다고 인정받을 수는 없어 보입니다.

Q. 『사례 2』 : 건물을 임대하였는데 임차인이 건물을 비우고 나간 후 아무런 통지를 하지 않고 있다가 임대차보증금을 반환하지 않는다고 임대인인 저에게 보증금에 대한 지연이자를 지급하라고 합니다. 임차인이 언제 퇴거했는지 알지 못한 임대인인 제가 임대차보증금에 대한 지연이자를 물어야 하나요.

 A. 『사례 2』에 대한 답변
사례 2의 경우 임차인이 임차건물에서 퇴거하였음에도 그 사실을 임대인에게 통지하지 않았다면 건물인도의 제공이 있었다고 볼 수 없어 상담자인 임대인에게 보증금반환의무의 지체책임이 없습니다.

건물임대차의 경우 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 건물인도의무는 동시이행관계입니다. 따라서 일방 당사자가 자신의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않고서는 상대방 당사자의 의무이행의 지체책임을 물을 수가 없습니다.

한편 대법원은 임차인이 임대건물에서 퇴거하기는 하였으나 그 사실을 임대인에게 통지하지 않은 경우 건물인도의무의 이행제공 있었다고 볼 수 없다는 입장입니다[대법원 2001다77697 판결].

위 동시이행법리와 위 대법원 판례에 의할 경우 임차인이 퇴거통지를 하지 않아 건물에서 퇴거하였는지 알 수 없었던 상담자의 경우 임대차보증금 반환과 관련하여 지체책임을 지지 않습니다. 김해뉴스 이동환 부동산전문변호사